收房后未入住，物业费该不该交？

案情简介

2014年12月18日，沙县某房地产开发有限公司与某物业签订一份《沙县某小区前期物业管理服务委托合同》，双方对于收取物业管理费管理、服务满意率及相关的其他事项进行了约定。

合同签订后，某物业进入该小区从事物业管理服务至2020年7月30日。

2018年4月27日，魏某作为该小区13幢2305室的业主，领取了涉案房屋的钥匙;并与某物业签订一份《某小区前期物业服务协议》。同日，魏某向某物业交纳2017年8月28日至2018年9月28日物业费和其他费用。

2018年9月28日至2020年7月31日期间，魏某拒绝交纳物业服务费、公共水电分摊费等，物业公司在多次催促未果后，将魏某诉至法院。

魏某提出反诉，主张其领取涉案房屋钥匙后没有装修入住不存在物业服务，物业公司怠于履行职责，导致小区管理混乱，要求某物业退还其已交纳的物业费和其他费用。

案件审理

经沙县法院审理后认为，沙县某房地产开发有限公司与某物业签订的《沙县某小区前期物业管理服务委托合同》，魏某与某物业签订的《某小区前期物业服务协议》，主体合法，合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。某物业作为物业管理企业，为魏某所居住的住宅小区提供了服务，魏某作为物业管理受益人，应履行交纳物业管理费的义务。某物业主张魏某支付2018年9月28日至2020年7月31日止的物业服务费3346元，某物业在庭审中同意按22个月计算为3331.23元，该项主张符合合同约定和法律规定，予以支持。因公摊费属于小区必然性开支，该费用支出事关小区正常居住，且委托服务合同约定公摊费由全体业主与物业使用人共同分摊，魏某应支付2018年5月至2020年7月水电公摊费用为295.68元。某物业主张魏某支付2018年4月至2020年7月的公共水电分摊费303.89元，应扣除2018年4月8.21元后为295.68元，某物业虽在水电公摊公示方面存在不足，但其主张仍属合理，予以支持。沙县某房地产开发有限公司虽通知2017年8月28日可交房，但某物业未证明建设单位已将涉案房屋交给物业买受人，应以业主实际接收房产时间作为物业费计收时间。魏某于2018年4月27日收到房产钥匙，应视为魏某已实际接收房产，某物业收取魏某实际接收房产前的物业费依法无据，故某物业应退还魏某2018年4月27日之前的物业费1059.90元，魏某主张退回2018年4月27日至2018年9月28日的物业费，因魏某已实际接收涉案房产，其主张依法无据，故魏某主张某物业退还2017年8月28日至2018年9月28日物业管理费1817元的反诉请求，部分予以支持。魏某主张某物业退还垃圾清运费631元、水电周转金150元、装修电梯维护100元，某物业同意退还，予以确认。综上所述，法院判决魏某应支付某物业管理有限责任公司款项1686.01元。

法官说法

01 房子没装修入住，要交物业费吗?

小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，环境卫生、绿化管理、保安等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当交纳相应物业费。若是由于开发商的原因造成房屋延迟交房或因质量问题需要重新维修导致暂缓入住的情况，该时间段的物业费应该由开发商承担。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《物业管理条例》

第四十一条第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

02 物业服务欠缺，能否拒交物业费?

物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，若物业服务人只是在物业服务的某些环节、个别区域存在瑕疵，不构成根本性违约，业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。若物业服务质量严重不过关，存在重大瑕疵的，经业主委员会商讨决定，可以与物业服务人交涉，要求物业服务企业承担违约责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

03 无理拒交物业管理费的业主，物业公司和业主委员会该怎么办?

对于无理拒交物业管理费的业主，物业服务人和业主委会员，可以向当地法院提起诉讼，并要求拒付物业费的业主除支付应支付的物业费之外，还要按照国家银行同期贷款利率支付利息和相关的起诉费用。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条第二款 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满人仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

法官后语

近年来，业主采取长时间拒交物业费的方式对抗物业服务人的现象也愈加繁多。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务人之间的矛盾。

当业主对物业服务不满意时，既可以与物业服务人沟通、协商解决;也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务人沟通加以解决;还可向物业服务人管理部门反映问题，以便督促物业服务人解决问题。同时，物业服务人应当及时处理业主反映的问题，不断提升整体服务水平，创建优质物业服务环境，营造和谐的社区环境。

来源：三明中院司法融媒体中心出品