买了烂尾楼怎么办？最高法院：优先请求权

最高人民法院于2023年4月20日发布了法释〔2023〕1号司法解释，即《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。本文从该批复适用的主体、客体、适用条件、如此规定的原因等问题，做粗浅之解读和推测，抛砖引玉，以供讨论。

批复全文：

最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

法释〔2023〕1号

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号)收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

解读：

1、该批复是最高人民法院针对河南省高级人民法院的请示而依法作出的。依据法律规定，最高人民法院对高级人民法院、解放军军事法院就审判工作中具体应用法律问题的请示制定的司法解释，采用“批复”的形式。

参见：《最高人民法院关于司法解释工作的规定》(法发〔2021〕20号)第六条第五款。

2、该批复亦属于最高人民法院的司法解释，具有法律效力。最高人民法院发布的司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“规则”、“批复”和“决定”五种。所以，尽管这是最高人民法院发布的批复，但也属于司法解释，也具有法律效力。

参见：《最高人民法院关于司法解释工作的规定》(法发〔2021〕20号)第六条第一款、第五条。

3、该批复适用的主体为房地产开发企业和商品房消费者，客体只能是商品房。房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。商品房，是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权等的交易行为而言的。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、共有产权房的交易受国家政策调整的因素相当高，不是完全市场化的交易行为，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度的不同。商品房消费者，是指为生活居住而购买由房地产开发企业销售的商品房的个人。

注：实务中对商品房消费者的含义存在不同的观点。

总结：

1、这只适用于“一手房”买卖，不适用于“二手房”买卖；

2、只适用于买房方为自然人，不适用于买房方为企业、单位等；

3、只适用于自然人买房目的是为了居住，而不适用于买房是为了经营性使用；

4、只适用买卖商品房买卖的情形，不适用于其他类型的房产买卖的情形。

参见：《城市房地产管理法》第三十条；《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第24条。

问题：如果公司购房系以公司名义购买，但是为了满足公司内部个人成员消费且将房屋分配给公司内部个人了，那么此时公司是否为商品房消费者?一方面，从购房人主体上看，自然人可以成为消费者并无争议，但对法人或者其他组织能否成为消费者存在争议。有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。

参见：江必新、刘贵祥主编的 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》.人民法院出版社2015年版，第432-433 页。

4、该批复适用解决商品房已售但逾期难交付的纠纷。该批复中明确适用于房地产开发企业因商品房已售但逾期难交付引发的相关纠纷案件。如果商品房虽已严重超期但尚能交付的，则不适用该批复。

5、该批复的目的是保护商品房已售但逾期难交付时的商品房消费者的权利。

6、批复第一条规定了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权这一基本原则。从权利性质来说，抵押权属于物权(担保物权)，这无争议。但是，建设工程价款优先受偿权的性质，理论上还不统一。主要有三种理解：一种认为是留置权，第二种认为是法定抵押权，还有一种认为它就是一种优先受偿权。不论这种权利在理论上如何定性，在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》中已明确规定建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权这一基本原则，故在此批复中直接引用使用。即，人民法院在在解决房地产开发企业与商品房消费者因商品房已售但难交付的纠纷时，依然要坚持建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权这一基本原则。

参见：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条；《民法典》第八百零七条。

7、批复的第二条明确了商品房消费者的房屋交付请求权在一定条件下优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。第一款规定，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”第二款规定，“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

A、前提条件。从规定来看，

1、购买房屋是为了居住(不是为了经营性使用) + 支付全款 ——>房屋交付请求权优先；

2、购买房屋是为了居住(不是为了经营性使用) + 支付部分价款 + 一审辩论终结前支付剩余价款 ——>房屋交付请求权优先。

B、第二款的“可以”应理解为“应当”，即只要商品房消费者购买房屋是为了居住，先支付了部分价款，但在一审辩论终结前已支付剩余价款的，其房屋交付请求权就优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

C、规定该条款的原因。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条、第二条规定了交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。但是此批复在2021年1月1日起失效。而《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》只规定建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，并未对商品房消费者的权利作出规定，导致实务中，要保护商品房消费者的权利，没有法律上的依据。故此，最高人民法院特作出法释〔2023〕1号司法解释。

D、从权利性质来说，商品房消费者的房屋交付请求权属于物权期待权。房屋买受人对于成为房屋的所有权人享有很大的期待利益，法学理论将其定义为物权期待权，本质仍然为债权。我国现有法律对物权期待权的保护，首见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)，该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。尔后，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。再后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般房屋买受人的物权期待权；第二十九条规定了房屋消费者物权期待权。

E、商品房消费者的房屋交付请求权与建设工程价款优先受偿权冲突时，何者优先?如前所述，按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)，当两者发生冲突时，商品房消费者的房屋交付请求权优先。但是因为此批复在2021年1月1日起失效。故此，最高人民法院特作出法释〔2023〕1号司法解释，明确规定了在一定条件下商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权。详见《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条。

F、商品房消费者的房屋交付请求权与抵押权冲突时，何者优先?从权利的排序看，商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权，所以商品房消费者的房屋交付请求权优先于抵押权。从法理上看，抵押权属于物权，商品房消费者的房屋交付请求权属于债权。根据“物权优于债权”的原则，应当是抵押权优先于商品房消费者的房屋交付请求权，但是基于生存利益至上的考虑，法学理论上将商品房消费者的房屋交付请求权定性为“物权期待权”，赋予其优先于抵押权的效力。故，商品房消费者的房屋交付请求权优先于抵押权。

参见：《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第126条；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条、第二条；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。

8、批复的第三条明确了商品房消费者主张价款返还请求权在一定条件下优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。第三条规定，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

A、适用前提条件：房屋不能交付且无实际交付可能。此情形下，购房者的价款返还请求权才优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。反之，若房地产开发企业能交付房屋但严重迟延交付的情形下，商品房消费者以开发商违约解除购房合同，其价款返还请求权劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权。

B、规定该条款的原因。针对已交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权问题，最高人民法院给山东省高级人民法院的答复中已有规定。该答复第二条，“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”即在房屋未建成的情况下，购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)在2021年1月1日起已失效。故此，最高人民法院特作出法释〔2023〕1号司法解释，对此再次予以明确，充分保护商品房消费者的权利。

参见：《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》([2014]执他字第23、24号)第一条、第二条；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条、第二条；

C、此条中的“价款”应不包含购房贷款，应是指商品房消费者的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年)第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”毫无疑义，因房地产开发企业无法交付房屋，双方签订的商品房买卖合同要么被确认无效、要么被解除或者被撤销，相应的，商品房担保贷款合同也应被解除，此时，房地产开发企业应当将购房贷款返还给担保权人，将购房款返还给商品房消费者。因此，此批复第三条中的价款应是指商品房消费者的购房款，不包括购房贷款。假设包括购房贷款，则担保权人的抵押权优先于建设工程价款优先权和其他抵押权人，不符合法理，逻辑上也比较混乱。

参见：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年)第二十一条第二款。

作者：李玉林 北京市泽天律师事务所律师

本文仅对该批复做粗浅之解读和推测，抛砖引玉，以供讨论。其条文之准确含义，以最高人民法院之理解与适用为准。

来源：广西高院