房地产租赁权能否抵押吗？哪些不动产不能抵押？

房地产租赁权能否抵押吗？哪些不动产不能抵押？

房产一直是人们很关注的话题，然而对于房屋租赁市场的认知却依然停留在基本认知上，甚至有很多人对房屋租赁有一些固有的思维定势。其实这主要是由于房地产租赁权在现实中未能得到有效保护，其内涵和外延也相对模糊。

其实，住房产权在产权阶位上并不高于租赁权，两者严格意义上同属于一种财产类的居住产权，最大不同是期限问题：房主拥有的产权实际上是一种永续租赁权，房价是未来虚拟房租的提前贴现，也即大家购买房产是一次性地购买了无期限居住权（假设70年后预期会自动无续费续约）;而房屋租赁权是有期限的居住产权，从性质上两者并无本质区别，也不应有序位之别。那么房地产租赁权能抵押吗？哪些不动产不能抵押呢？

一、房地产租赁权能否抵押?　　

房地产租赁权能不能进行抵押呢?在担保法、房地产抵押管理办法等相关法律法规中，没有抵押权。房屋和土地管理部门在办理抵押登记时，只办理房屋抵押权登记手续，而不进行租赁登记。所以说房地产租赁权是不可以抵押的。

二、房地产租赁权不可以抵押，那么，还有哪些不动产不能抵押?　　

虽然不动产作为抵押物比起其他抵押物来说，更让人能够接受，但并不是说所有的不动产都能作为抵押物进行抵押担保。因为不动产的种类较多，每一种类的不动产因其不同的法律关系都有其特殊性，所以在遇到不动产抵押的情况时，一定要区别对待，谨慎处理。

三、不能作为抵押物的不动产主要有

1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产。　　

2、军队的房地产(一般是不能作为抵押物的)。

3、有产权纠纷的房地产。

4、产权关系不清的房地产。

5、被法院、国家司法机关冻结、扣押、监督或者以其他方式限制的财产。

6、由国家计划即将拆迁的房地产。

7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产。

8、没有地上建筑物的农村集体土地(不包括荒山、荒地等)。

9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押。

10、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。

上述十类不动产都属于不能作为抵押物的不动产，这类不动产即使在抵押双方签了抵押合同，也办不了抵押登记手续，所以是无效的。

当前租售不并举是房市出现过度，且扭曲金融化的主因之一。由于长期以来重售轻租，国内房价失范，缺乏定价之锚，租赁市场之于整个房市，可以比拟于国债收益率曲线之于整个金融市场，具有基准性特征，房租为房屋行使居住使用权的收益，房价的定价之锚本质为居住使用权收益的贴现。房屋租赁市场深度不够，机制不健全，租赁权作为一种财产权得不到有效尊重，房价就事实上失去定价之锚，难以走出暴涨暴跌的宽幅震动状态，近年来房价呈现出小跌大涨现象，既与基于需求侧管理的楼市调控有关，但更主要还在于房屋租赁市场这一房市定价基准市场机制的缺失。