购买不动产尚未过户却被法院查封怎么办？

裁判要旨：案外人购买的房产被法院查封，可向法院提出案外人异议，法院应当受理并及时审查。对执行中的房产，如果案外人在人民法院查封涉案房产之前，已经签订合法有效的书面买卖合同，并完成交付。且非因案外人原因未办理过户手续。案外人提出异议的，法院应当予以支持。

基本案情

本院在执行某银行与陈某某、薛某某等人金融借款合同纠纷一案中，案外人李某某向本院提出异议，认为本院查封执行的位于临沂市兰山区的房产一套属于案外人财产，要求停止对该房产执行并解除查封措施。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，并作出裁定：中止本院查封的位于临沂市兰山区的某处房产的执行。

裁判理由

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第四百六十三条第一款规定：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足已排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；(二)案外人对执行标的享有足已排除强制执行的权益的，裁定中止执行。……；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否是权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行；第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

案外人对执行标的享有足已排除强制执行的权益的，即案外人有足够证据证明涉案标的归其所有。本案中，案外人与陈某某、薛某某已经签订《房屋买卖合同》，并完成交付。但因陈某某、薛某某的原因，无法协助办理过户手续，不属于案外人原因造成的，涉案不动产的买卖符合“案外人对涉案不动产取得了足已排除强制执行的权益”。

法官说法

本案异议的关键问题在于案外人是否对对涉案不动产取得了足已排除强制执行的权益。案外人在本院查封涉案不动产之前，已经与陈某某、薛某某签订《房屋买卖合同》，且已经拿到房产钥匙，合同签订后采用欠款抵顶房款和自愿偿还剩余按揭贷款方式支付了全部房款，未办理过户原因也来自是陈某某、薛某某，不属于案外人原因造成的。因此涉案不动产的买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对涉案不动产取得了足已排除强制执行的权益，其执行异议理由成立，本院予以支持。

案例编写| 蒙阴法院 公茂省 谭新